摘要：近年來，北京市的房屋租賃市場發(fā)展迅猛，房屋租賃業(yè)目前已成為我市的朝陽產(chǎn)業(yè)，但租賃市場的管理工作卻大大滯后，致使房屋租賃市場存在著許多不容忽視的問題，但它的發(fā)展前景及其樂觀。本文的主要目的是在分析北京市房屋租賃市場中存在的問題，并根據(jù)問題分析其原因，從而提出北京市房屋租賃市場的政策與建議。

關(guān)鍵詞：房屋租賃 問題 對策

北京市房屋租賃存在的問題
 房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，無論是在拉動投資，還是在啟動消費方面都起著房屋買賣市場所不能替代的作用。北京市的房屋租賃市場的發(fā)育落后于滬、深等城市，特別是行政管理體制遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需要，尚屬新興的隱形市場，但發(fā)展前景樂觀，政府在培育和發(fā)展房屋租賃市場方面大有可為。
一、北京市房屋租賃存在的主要問題
 （一）立法工作滯后，政策法規(guī)不完善
 目前，房屋租賃市場高速發(fā)展，日新月異，新情況、新問題層出不窮。但是，管理中缺乏相應(yīng)的法律政策支持。《房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《河南省<城市私有房屋管理條例>實施辦法》等法律法規(guī)對租賃管理均作了一般性規(guī)定，缺乏可操作性。國務(wù)院國發(fā)（2004）24號文《關(guān)于取消第一批行政審批項目的決定》取消了《房屋租賃許可證》，建設(shè)部建法函（2003）111號明確規(guī)定，不得再對房屋租賃進行核準(zhǔn)和發(fā)放《房屋租賃證》，未對如何辦理租賃備案手續(xù)做出具體規(guī)定，造成實際工作中的許多不便。現(xiàn)在實行的租賃管理備案制度是一種告知行為，現(xiàn)行法規(guī)對不辦理備案沒有硬性處理規(guī)定，導(dǎo)致租賃管理缺乏相應(yīng)的法律政策支持。
 （二）稅費負(fù)擔(dān)過高，房屋租賃收益低
 目前，出租房屋應(yīng)繳納10％的房產(chǎn)稅，5.5％的營業(yè)稅及附加，0.1％的印花稅，2％的租賃手續(xù)費，如果是劃撥土地還需繳納其收益約10％的土地收益金，各種稅費占租金收入的30％，有些地方還會更高一些，這樣造成出租人千方百計逃避管理，不愿辦理登記備案手續(xù)。顯而易見，稅費負(fù)擔(dān)過重已成為影響登記備案的重要原因。稅費偏高阻礙了租賃關(guān)系的合法登記，給房屋租賃市場實現(xiàn)規(guī)范化管理帶來難度，導(dǎo)致房屋租賃形成大量的地下交易，結(jié)果造成高稅費率并未取得高收益。
 （三）管理體制不順，齊抓共管難實現(xiàn)
 目前，租賃管理機構(gòu)體制尚未理順，性質(zhì)各不相同，名稱也不統(tǒng)一，雖然都成立了管理部門，但有的定為行政單位，有的定為事業(yè)單位，有的定為企業(yè)單位；名稱有租賃處、租賃科、租賃辦；有的是正式機構(gòu)，有的是臨時機構(gòu)，有的掛靠在其它單位。大多數(shù)地方?jīng)]有正式編制，多數(shù)為自收自支事業(yè)單位。我市雖成立租賃處，但掛靠在市場處，不是獨立的法人單位，沒有獨立的編制，因此給工作造成諸多不便。
 （四）管理方法落后，自身建設(shè)待加強
 隨著城市化進程的加快，租賃市場的高速發(fā)展勢在必行。發(fā)展房屋租賃市場，能滿足中低收入家庭和流動人口的住房需求，有利于改變和優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。由于現(xiàn)行的管理方法不能滿足日益發(fā)展變化的租賃市場的需求，管理方法、管理手段滯后。目前，登記備案無統(tǒng)一程序，收費名稱不統(tǒng)一，沒有統(tǒng)一的管理軟件，導(dǎo)致登記備案仍是人工操作，浪費人力，效率低，不規(guī)范。加之房屋租賃管理隊伍沒編制，收費難，工資沒保障，單位難發(fā)展，人心不穩(wěn)，素質(zhì)不齊，多數(shù)人員仍是停留在上門要錢的水平上。加之沒有共享的信息平臺，沒有規(guī)范的管理軟件，沒有高效的服務(wù)手段，使租賃當(dāng)事人不愿意接受管理。
二、我市房屋租賃市場存在問題的原因
（一）未制定實施細(xì)則
 在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》實施及建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》頒布后，我市既未轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》又未制定本市的實施細(xì)則或相應(yīng)規(guī)定，一些計劃經(jīng)濟時期遺留下來的房屋租賃政策法規(guī)又未及時加以清理和廢止，造成我市房屋租賃市場管理法規(guī)體系長期處于混亂和不健全狀態(tài)，從而導(dǎo)致實際工作的尷尬局面。
（二）稅費負(fù)擔(dān)過重
 稅費負(fù)擔(dān)過重，挫傷投資人的積極性，導(dǎo)致部分投資人寧可房屋閑置，也不愿出租，這樣使居民住房需求集中于買賣市場，在一定程度上加劇了商品住房買賣的供求矛盾。同時也導(dǎo)致住房消費觀念和住房支付能力的錯位，引發(fā)社會不穩(wěn)定情緒和社會心態(tài)失衡。如果住房租賃市場十分規(guī)范，使部分居民的住房需求以租賃的方式得到滿足，可以引導(dǎo)居民住房消費，減輕住房買賣市場的壓力。
（三）房管部門沒有發(fā)揮主導(dǎo)作用
 房屋租賃管理是一項綜合性管理，涉及公安、工商、財政、稅務(wù)、民政等部門。房管部門應(yīng)是房屋租賃管理的主管部門，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮主導(dǎo)作用。但在實際工作中，由于機構(gòu)設(shè)置不合理，單位定性為經(jīng)營服務(wù)性質(zhì)，其主導(dǎo)地位并不突出，這樣造成對房屋租賃管理誰都可以去管，誰都管不到位，同時也給租賃當(dāng)事人帶來諸多不便。各個管理部門多從本部門利益考慮，不能形成合力，造成管理上的漏洞，引發(fā)許多社會問題，一些租賃房屋成為違法犯罪場所，影響社會穩(wěn)定。
 （四）違法租賃難以處理
 目前，在房屋租賃市場上，有相當(dāng)一部分房主為追求高額租金，既不向房地產(chǎn)管理部門申請辦理登記手續(xù)，也不與承租人簽訂《房屋租賃合同》。有的甚至層層轉(zhuǎn)租，將違章建筑和法律規(guī)定禁止出租的房屋租給各類人員。對此，房地產(chǎn)管理部門雖能作出相應(yīng)的行政處罰，但對于拒不執(zhí)行處罰決定者，卻缺乏更加強硬、有效的處理手段，非法出租行為不能及時得到處理。
三、培育規(guī)范房屋租賃市場的對策
 （一）加快立法步伐，制定統(tǒng)一規(guī)范
 建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》曾經(jīng)對房租賃市場的規(guī)范和培育發(fā)揮了積極作用，但經(jīng)過十年的發(fā)展，其可操作性和適用性大為減弱，已不能適應(yīng)現(xiàn)階段租賃管理的需要。河南省還沒有出臺租賃管理地方性法規(guī)，一部分省轄市出臺了規(guī)范性文件，但效力有限。因此應(yīng)盡快出臺《河南省城市房屋租賃管理條例》，明確房屋租賃工作的指導(dǎo)思想，確立租賃管理的法律地位，明確房屋租賃證和租賃合同登記備案的效力，建立以房屋租賃證為核心的管理模式，理順房屋租賃管理程序，統(tǒng)一房屋租賃管理機構(gòu)名稱、性質(zhì)，收費項目，標(biāo)準(zhǔn)等。同時明確具體的處罰規(guī)定，加大依法管理力度。通過立法，促使房屋租賃市場的統(tǒng)一和規(guī)范化管理。
 （二）降低稅費標(biāo)準(zhǔn)，強化備案管理
 出租房屋繳納的各種稅費明顯偏高，不利于租賃市場健康發(fā)展。出租人感到租房費時費力、獲利不大，因此想方設(shè)法逃避管理，規(guī)避交費，導(dǎo)致大量地下交易出現(xiàn)，為了逃避交費，出租人以種種借口不接受房屋租賃登記備案管理。其實這種高稅費標(biāo)準(zhǔn)并沒有帶來高收益。相反一些地方在稅費標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)后反而收益有所增加。這說明通過低稅費率的方式促進市場的形成，能夠增加稅費收入。因此應(yīng)通過低成本進入、高效率服務(wù)兩個方面使地下租賃市場浮出水面，提高登記備案率，促進房屋租賃市場的規(guī)范和發(fā)展。
 （三）加強部門配合，實現(xiàn)齊抓共管
 按照國家六部委《關(guān)于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》規(guī)定，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)各盡其責(zé)，共同做好工作。工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應(yīng)該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案。相互嚴(yán)格把關(guān)，形成齊抓共管的局面，堵塞房屋租賃管理上的漏洞，預(yù)防各種違法犯罪事件發(fā)生，確保社會穩(wěn)定。
 （四）強化內(nèi)部管理，樹立行業(yè)形象
 首先應(yīng)理順管理機制、強化服務(wù)職能，通過建立信息服務(wù)平臺，簡化辦事程序，規(guī)范管理職能，不斷完善服務(wù)手段。其次加大培訓(xùn)力度，提高工作人員的理論素質(zhì)和專業(yè)水平。使工作人員精通房屋租賃管理相關(guān)法律法規(guī)政策，做群眾工作時做到有理有據(jù)，動之以情，曉之以法，文明服務(wù)。其三簡化手續(xù)、上門服務(wù)，工作人員攜帶租賃合同，幫助當(dāng)事人填寫規(guī)范的合同文本，解答疑難問題，并定期回訪，了解合同履行情況，及時處理租賃糾紛。其四加大查處力度，對不按照規(guī)定辦理備案的租賃戶，依法進行處罰，不斷增強群眾依法辦事觀念，逐步提高群眾租賃備案意識。
 
 房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，在拉動投資、啟動消費方面都起著房屋買賣市場所不能替代的作用。雖然房屋租賃市場存在著許多問題，但隨著房屋租賃管理法規(guī)體系完善，房屋租賃制度的全面實施，人們對房屋租賃合法的全面認(rèn)識，我相信京城房屋租賃市場會馬上步入正軌，安全、有序、快速、健康的發(fā)展。

  1:陳秀峰 房屋租賃管理存在的突出問題及對策 http://www.xyfg.gov.cn/Article_Show.asp?ArticleID=2934             2005年11月9日
 
  2、 王雙宏    房屋租賃業(yè)稅收征管存在問題及建議初探 
 http://www.xucpa.net/Article/yxlw/swlw/ssjg/200807/20080708220842.html     2008年7月8日

     3、 漠漠     房屋租賃現(xiàn)狀及存在的問題 
 http://wenda.tianya.cn/wenda/thread?tid=15d7b531229c241e&clk=wttpcts 
    2008年12月9