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商品房預售合同相關問題研究

 【內容摘要】: 房屋預售制度是一種風險甚高的制度，需要完善的法律制度和房地產市場監管制度的約束。但城市房地產管理法對商品房預售只作了一般性的規定，并授權國務院作補充規定。作為一種新興商品房銷售方法，因立法規定的不足和實踐經驗的欠缺，在商品房預售中有一些基本問題認識不清，不利于我國房地產市場的培育和發展。因此，本文試圖依據現行法律、法規,結合基本法理，澄清房屋預售合同制度中的相關理論問題。
 
 【關鍵詞】： 房屋預售制度、房地產市場監管、預售合同
 
 
 中央銀行房地產金融分析小組提交的《2004年中國房地產金融報告》認為，房地產市場的很多風險和問題都源于商品房預售制度。如果不對房地產市場加以有效控制，將威脅整個市場經濟的穩定。房屋預售制度本來是給予房產市場發展初期的房地產窗體底端開發商的一項扶持政策，而目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，因此可以考慮取消房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。這份報告引起了整個房地產業界的震動。許多房地產大佬奔走游說，希望這份報告不要變為現實的政策，因為房屋預售制度一旦取消，房地產市場肯定轉冷，房地產暴利必然終結。
房屋預售，是指預售方(即開發商或預售人)在房屋尚未建成時，就把樓宇分成各個單元(以圖紙標明)來預售給客戶(即預購方或預購