我國住房價格上漲的成因及對策研究

 [摘 要] 我國的房價日益增高，形成這種情況的原因及解決這種問題的方法策略。
目前，我國的房地產市場發展迅速，房地產價格持續并穩定上漲。人們為了購得一處房產，徹底淪落為房奴，這也是電視劇《房不剩房》，《蝸居》等能夠迅速的搶占中國的電影電視市場的主要原因。房價的上漲雖然是隨著我國經濟的不斷的發展，但已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。很多人認為購房是人生的大事，所以他們寧肯不分晝夜的工作，也要存夠錢去買一處房子。那么我們就來說說我國房價上漲的原因以及如何解決這一問題。
 [關鍵詞] 房價上漲的原因，解決策略
 一、近年來我過房價變化的情況
 從2001年開始至今，中國房地產業出現了空前的持續發展的繁榮局面。這一階段的基本特點是：住房消費形成熱潮，中等收入者成為購房主體；房地產投資快速增長，市場基礎牢固扎實；商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局，與20世紀90年代那種供給過剩、大量空置的情況有根本不同，住房消費需求旺盛，全國商品房銷售面積連連超過竣工面積，出現了供需兩旺的市場格局；存量房交易迅速攀升，向著房地產市場主體方向發展；住房數量擴大與質量提高并重，整體向著質量效益型轉變；房地產業對經濟增長的貢獻率顯著提高，逐步成長為支柱產業。
 根據房價變化的情況，我們可以把2000年以來我國房地產發展過程分為三個階段：
　　第一階段（2000～2002年）："量升價跌"階段。表1數據顯示，這一階段全國房價漲幅較小，3年期間房屋銷售價格指數年均漲幅為2.0%。由于價格漲幅較小，再加上住房制度改革之前積聚的大量有效需求得到集中釋放，導致該階段市場成交量也大幅增加（年均增幅20%以上）。
　　第二階段（2003～2007年）："量價齊升"階段。從2003年開始，受經濟景氣周期上升、北京奧運會臨近等多種因素影響，全國房屋銷售成交量繼續增加（年均增幅24%左右），同時全國房價也步入快速上漲通道，房屋銷售價格指數年均漲幅超過7%。這一階段持續了較長時間，市場存在調整的客觀需要。
　　第三階段（2008年）："量跌價升"階段。隨著市場不斷活躍和投機活動的增加，全國房價繼續增長，但不斷攀升的高房價超出了大部分購房者的承受能力，將大部分自住購房者擠出市場，再加上國家宏觀調控的抑制和全球金融危機的沖擊，導致該階段市場成交量急劇萎縮。2008年成交量下降近兩成，為房改以來的首年下降。
　　但這一階段僅持續不到1年時間。進入2009年，受國家經濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產市場提前結束了調整，重返"量價齊升"景氣上升周期。但根據行業發展規律和國際（如日本）經驗，房地產調整周期至少應在3年以上，而2008年這次調整持續時間還不到1年。因此，這一輪房地產市場的調整是不完全、不充分的。由于前期價格上漲，購房者觀望氣氛重現，自8月份以來部分城市房地產交易量開始萎縮，表明當前我國房地產市場正處在由"量跌價升"到"量價齊跌"的關鍵階段。
 2009年，國土部發布《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》，經過2009年的瘋狂，報告顯示，全國重點監測城市居住用地的同時點地價房價比均值已達到31.29%，在長三角、珠三角以及環渤海等地區的一些城市，其比例更高。報告稱，天津、上海、南京、杭州、寧波5城市地價占房價比已經超過40%，其中寧波更是頗為驚人地超過50%。2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米，漲幅達25.1%，為2001年以來最高水平。2009年房價持續上漲，同比漲幅由負轉正，環比連續7個月正增長。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續第3個月同比上漲；環比上漲0.7%，環比連續7個月正增長,房地產的泡沫越吹越漲，達到了空前的高度，二、三線城市房價加速上漲趨勢也更大，更創歷史新高，表明大陸房地產市場的漲價潮正在從一線城市蔓延至二、三線城市。
 二、房價上漲的原因
 導致房價上漲的因素很復雜，如果結合到我國房地產市場的實際導致我國房地產業住房價格上漲的原因主要有以下幾個方面：
 1、總體需求呈上升趨勢
 近年來，隨著我國國民經濟持續快速的增長，隨著人們生活水平的提高，對住房的要求和需求也日益增高，在我國大多的城市，都出現住房供不應求的現象，導致這一現象的主要原因是房地產總體需求強勁造成供求關系緊張，而影響住房總體需求快速增長的因素有很多，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機型住房需求，都直接或間接影響了房地產總體需求水平的提高，共同拉動了房價的上漲。
 2、人口的增長、資本和勞動力向中心城市流動
 人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導致房價持續上漲。影響居民家庭住房消費支付能力的提升或延緩居民家庭住房條件改善的需求。換句話說，地區人口的過快增長，有可能導致該地區的恩格爾系數上升(恩格爾系數為居民食品支出占總支出的比例)，住房消費支付能力減少或延緩對住房消費的需求。我國在快速城市化和全球化的過程中，為尋求更好的發展機會和更高的生活質量，居民的住房支付能力在逐步上升，住房更新換代的欲望也越來越強烈。在這些城市中，房地產市場不再僅僅是本地人的市場，城市住房價格與當地居民的住房支付能力背離程度不斷提高。但資本和勞動力仍然爭相流向這些城市，原因很簡單，資本和勞動力流動時，其追求的不是房價高低，而是城市質量、發展潛力和發展機會。資本和勞動力向中心城市流動，是導致這些城市房價上漲的重要原因。
 3、住房供應結構的不合理
 國家統計局的數據表明，商品住房投資、供應結構還不夠合理，經濟適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房價上漲持續加劇的原因之一。隨著商品住房供應量的增加，由于不少地方政府執行住房供應保障政策不力，部分開發商熱衷于大戶型、高檔房的建設，使得經濟適用房的竣工面積所占比重下降。1998-2006年，商品住房中經濟適用房竣工面積的所占比重總體下降非常明顯，別墅、高檔公寓空置面積比重逐年增加，從而影響了商品住房的供應結構。為了進一步改善我國的住房供應結構， 2007年8月13日上午，國務院辦公廳在中國政府網發布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱《意見》）。明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。在《意見》的基礎上，各部委正在聯動制定配套政策，并且將通過“兩步走”進行房地產調控。《意見》的出臺，將使中國住房保障機制進入到一個“廉租房”的新時代，對我國住房供應結構的不合理將得到進一步的改善，解決城市低收入困難家庭的住房問題，有助于人們實現 “居者有其屋”的目標。
 4、土地資源嚴格控制，導致房價和地價上漲
 土地供應政策、貨幣政策和財稅政策對房地產需求和供給都會產生重要影響。其中，土地政策的調整，能夠直接影響作為房地產開發對象的土地投入量。這不但直接影響房地產市場的供給數量和供給結構，而且在價格傳導機制作用下進一步影響房地產市場的價格變化趨勢。近年來，城市土地供應緊縮，住宅產品供給壓力不斷增大，直接導致供求關系緊張，致使地價快速走高。地價不斷創出新高是緣于土地偏緊，而且這種土地偏緊仍將在今后較長時間內持續。從地理上看，我國雖然有960萬平方公里的國土面積，但適于房地產開發的平地面積僅占國土面積的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地帶。地價作為房價的重要組成部分，而快速增長的住房需求又進一步加劇了房地產開發土地的供需矛盾，從而導致新一輪房價的快速上漲。
 5、建筑開發成本上漲
 近幾年來，我國城鎮尤其是一些大中城市的房價之所以節節攀升，從不回頭，重要原因之一就是我國1998年以來連續八次降息，使名義利率達到了歷史上最低位。就房地產業而言，過度的低利率助長了開發商的盲目投資，引發了鋼鐵、水泥等行業的盲目發展，使得建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的態勢，使國民經濟越來越失調。建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產價格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價格。
 6、住房周邊硬件條件的完善
 城市土地成本是構成住宅產品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎設施的不斷完善提高了地段的價值空間，直接促使房價的總體上升。地鐵線路建設的開展，快速干道的逐步開通，相關城市硬件設施的不斷完善，住房周圍的一些重要市政設施、公益工程的建成都間接的提升了住房的價格。因此從城市開發建設的速度與規模上看，在改善了城市環境的同時也拉動了周邊房價上漲。
 三、緩解房價上漲的對策和建議
 隨著房價的不斷升高，進而出現了各種各樣的房地產問題以及由此引起的社會問題，如何能夠有效的抑制房價的持續上漲，對由房價上漲而產生的一系列問題得以解決，試提出如下對策建議
 1、加強住房需求的管理
 為區別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進行管理，即對住房需求進行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當前所要做的是進一步完善這種住房供應體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運用多種手段，打擊投機需求。強化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規章制度，維護雙方當事人的利益，規范租賃市場的健康，正常和有序發展。培育住房梯度消費。強化合理消費觀念，倡導建設小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態。
 2、加快我國農村城市化的建設，擴大城市化的空間
 我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國是個農業大國，農村人口占總人口的80%以上，必須要改變農民進城的方式，通過對農村經濟開發區的建設來加快農村城市化的建設。
 3、提高房地產開發中的土地使用效率，調整土地供應計劃的制定
 當前我國不少城市的房地產開發中對土地使用存在著“鋪張浪費”的情況，對房地產開發中容積率等問題應當作出相關的規定。許多地方都將新增建設用地中的絕大多數用于發展工業，壓縮了住房用地的需求。政府在制定土地供應計劃時，可以考慮單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規劃存量房屋拆遷面積的基礎上，制定存量住房用地的供給計劃。市場化供地是大勢所趨，在推行過程中一方面需要將經營性用地統統納入市場范圍，解決低價供地、無序競爭問題。要建立土地、房地產管理部門協調機制，在遵循土地利用規劃、城市規劃的基礎上，調控土地供短期內，適度控制拆遷、適度放量土地的同時，規范土地市場、打擊土地投機，從而間接調控住房價格。
 4、完善房地產稅制
 政府應該減免房地產稅費，從而降低住房價格。在房地產商開發的過程中，要繳納各種稅，這些收費最終都要歸結到住房的成本中，房價自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環節，公開辦事程序，公布稅費標準，允許產權、規則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發商對開發項目的可控性，減少交易費用，降低開發成本，從而為降低房價提供有力的保證。
 5、建立和完善相關的法律法規
 房價水平最終會和當地居民的消費能力相匹配，房價上漲最終需要通過經濟增長來消化，政府有責任有空間去干預，以實現可持續發展目標。為此，需要建立健全信息反饋監控體系、完善土地政策、住房政策等相關制度體系在有效抑制房價上漲有重要作用。
 6、建立和健全房地產信息發布制度
 政府要定期向社會公開發布有關住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網上信息查詢制度，及時更新有關內容，保證信息的現時性。完善信息資源的開發利用。在現有基礎上，積極開發分地區、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發布，使市場主體及時了解有關信息，掌握市場走勢。要及時建立多層次的房地產市場預警系統，建立綜合的預警指標體系，重點監控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標，為房地產市場各主體決策提供服務。建議媒體盡量客觀地預測房價的走勢，準確引導市民轉變住房消費的觀念，鼓勵他們勇敢地做商品房的消費者。

參考文獻:
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 淺談政府關于房地產問題出臺政策
 潮汕學院 10工商管理班 陳湟
 隨著兩會的召開，2012年的熱點問題是被炒得沸沸揚揚。當然房價問題一直都是近幾年的熱點話題。溫家寶總理在新聞發布會上表態,房價還遠遠沒有回到合理價位。我們都知道,有生之年基本看不到符合國際標準的合理房價了。當今，對中國房地產市場的看法，幾乎是個“萬花筒”。宏觀決策者、地方政府、開發商企業、行業主管、投資投機者、低收入百姓及各種媒體，對過去和當下的房價與房價政策，眾說紛紜，公婆說理各有一套。過去不一樣，現在仍不一樣。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求”，一邊是低收入百姓拼命感嘆房價太高，“一套房子消滅一個中產者的一生消費”；一邊在查囤地、增加土地供應，一邊不斷出現創新高的“地王”，等等。當兩會召開期間，中央和地方推出一些針對性措施，更是使得房地產問題成熱點問題的榜首。房價問題從沒有像今年這樣備受關注，在各大網站的兩會民意調查中，“住房問題”也都位居前列。
 我們是社會主義國家，走的社會主義市場路線，在市場自動調節的情況下，當然少不了國家的宏觀調控。對于目前房地產過度投機，房價飆漲。國家也終于也順應民心，出臺了一些政策。對于如何評價這些政策的效果，還需要從原因和效果說起。
 我們政府推進財稅體制改革。 1、完善財政體制; 2、深化預算管理制度改革; 3、推進稅收制度改革。新國十條：1、統一思想,提高認識; 2、建立考核問責機制;3、實行更為嚴格的差別化住房信貸政策;4、發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用;5、增加居住用地有效供應; 6、調整住房供應結構; 7、確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務; 8、加強對房地產開發企業購地和融資的監管; 9、加大交易秩序監管力度;10完善房地產市場信                                                                                  息披露制度。
 2010年2月6日至13日，中國國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策。具體是：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。作為13億人口的大國，又處在工業化、城鎮化進程中，房地產的需求從長期講是剛性的。當然，將來住房的形式也是多種多樣的，不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處。可以買房，也可以租房，但租房的價格也要合理。保障性住房和商品房建設兩者不可偏廢。從長期看，保障房應該以公租為主，主要解決低收入群體的需求。房地產發展要充分發揮市場機制的基礎性作用，只有這樣才能合理配置資源，提高效益，但是，為了促進公平和穩定，政府調控也不能松。
 然而，真的可以做到這樣嗎？對此，也是眾說紛紜啊。國土資源部等5部委的政策出來，對房價會產生多大的影響呢？據介紹，2011年，全國商品住房用地計劃落實10.5萬公頃，超過前2年年均實際供應量(8.17萬公頃)28.5%。上海、天津、福建、云南、貴州、廣西等省(區、市)住房用地計劃落實率均超過90%。竇敬麗表示，2011年住房用地市場運行保持了較為平穩的狀況，一方面，保障性安居工程用地大幅增加，有力保障了1000萬套建設任務的順利落地；另一方面，商品住房用地落實仍創新高，為配合落實中央調控目標，加快形成住房有效供應、促進房價合理回歸作出了貢獻。繼續以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監管工作，加強住房宗地供應和開發利用的動態監測監管，嚴格督促按合同約定條件建設和開竣工，及時發現處置閑置土地，堅決打擊違法轉讓土地行為。另一方面，開發商拿地少了，市場上供應的房子也會少，這樣，一段時間后會刺激房價上漲。中房指數院首席分析員李國政則認為，對房價影響有限，不會“傷筋動骨”，信貸政策的收緊更能遏制房價的暴漲。
 我認為政府出臺的一系列政策對壓制房價，打擊房地產過度投機有一定作用。但要治本，或徹底控制，可能還沒達到如此高的境界。但政策有沒有效不是一個單獨的問題，還要看能不能實施。政策好實施不了也是白搭。政策方向正確，關鍵還是執行。例如，增加普通住房的供給，滿足自住型客戶的需求主要目的是要打擊投資以及投資性的炒房這樣的行為。因為作為投資性客戶會考慮房產投資的成本，所以對于抑制投資還是會起到一定的作用。但是僅僅靠這個政策還是遠遠不夠的，還需要其他相關政策配合比如保障房的及時跟進。這次的政策這幾方面都提到了，因此方向是對的，關鍵還是執行力。
 再者，政府也是關鍵。很多人認為房價之所以一飆再飚，政府也是“功不可沒”啊。如果說讓房價下降的話，地方政府應該是很糾結。因為房地產市場是地方財政的重要來源之一，在金融風暴來襲的這兩年，房地產市場更是顯出了帶頭大哥的風范。不僅不需要政府扶持，還為財政做出了其他行業無法比擬的貢獻。而“地王”的出現，一定程度上也說明了該地方的投資遠景是上升趨勢的，對于提高城市形象而言還能起到一定的推動作用。可以說，若沒有地方政府的默許，“地王”也是不會出現的。那么政府應該怎么做呢。這也只有政府自己說了算。
 2011年第三季度，鄭州市區商品住房投放面積環比增長9.44%，市場供應較為充足。從商品住房的供應結構上看，90平方米以下商品住房共計投放15058套，占到第三季度商品住房投放總套數的64.45%，較前6個月提高7.23個百分點；其中，60～90平方米的商品住房投放占比較前6個月提高12.51個百分點，60平方米以下的商品住房占比降低5.28個百分點。
　　可以看出，在限購、限貸宏觀調控政策下，開發商根據市場變化，適時調整產品結構，減少了以投資性需求為主要對象的小戶型投放量，增加了更適合剛性需求的中等戶型的開發量。
 從總體而言，此次對打擊房地產過度投機的政策還是有一定成效的，我們不能只是一味的去尋找它的不足，而忽視了它的價值。也不能道聽途說，不加思索。要辯證的看待。