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淺析我國房價飆升的原因及對策研究
【摘要】：伴隨著經濟的改革,我國房地產業有了飛速的發展。房地產業的發展，對拉動經濟增長發揮了很大的作用。但是自過去十幾年里以來,特別是近幾年,我國的房價一直保持持續上漲趨勢且價格偏高。且在中央政府一系列宏觀調控政策下某些城市房價仍一路飆升。一時間,關于房價上漲的原因分析眾說紛紜。所以針對我國房價飆升的原因分析及對策研究是十分有意義的。
【關鍵詞】：房價飆升   原因     對策
一、我國房價飆升的基本情況
    上世紀80年代初，伴隨著城市經濟體制改革的進行，在城市住房嚴重短缺的大背景下，作為城市經濟體制改革重要組成部分的住房制度改革也在全國悄然興起。我國住房制度由福利、實物分配向貨幣化、商品化分房轉化進程中，住房建設不斷發展，住宅業成為新經濟增長點，城市的房價也在不斷上漲。尤其是2005年之后，房屋價格更是出現了瘋長的勢頭，即使在中央不斷出臺各項樓市調控措施的情況下，仍舊一路走高。
 目前，北京、上海等一線城市房價已經處于極高水平，一些中西部城市和經濟發展迅速的中小城市相比于一線城市還較低，但是增長速度很快。國家統計局最新數據顯示：2010年8月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，環比與上月持平。而早些時候國土資源部下屬中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組發布的研究報告顯示，2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米，漲幅達25.1%，為2001年以來最高水平。
    世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，一般認為房價收入比在3-6倍之間較為適當，低于3就會出現住房供不應求的局面，高于6就超出了城鎮居民的經濟承受能力，這個標準已成為對房價和家庭年收入進行相關分析的重要參照系。目前，我國幾乎所有城市的房價收入比都超過了10，而一線城市大都超過了20。這就意味著一個工薪家庭要不吃不喝十幾年甚至幾十年才能買得起一套住房。如此高的房價，超出了正常工薪階層和普通民眾的承受能力。
二、我國房價飆升的原因分析
 1、供求關系導致房價飆升
決定房價的原因很多，但最為直接的、起決定作用的，只有一個：供求關系。在市場經濟中，商品房價格是由需求和供給的均衡決定的，而要研究房地產市場的真實狀況就應該從需求和供給這兩個分析工具入手。這里指的需求和供給是指有效需求和有效供給。有效需求就是指消費者有購買意愿和購買能力，并且正在或者近期即將實施購買行為的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投資需求和投機需求。供給就是供應方有能力的提供，而房地產市場的有效供給指的是開發商滿足購房者即期居住的自住需求。由以上的定義可知，提供給投資需求和投機需求而處于空置狀態的供給不是房地產市場的有效供給。縱觀我國房地產市場的發展，我國房價過高是由于有效需求遠大于有效供給造成的，供不應求的局面以及供求關系的嚴重脫節，使得我國房價飆升。
 2、金融的支持導致房價飆升
住房作為一種特殊的商品，它的價格形成比其他商品更為復雜， 從各國房地產市場的發展情況來看，房價上漲基本上是與銀行的金融支持密切相關的，特別是房價短期內快速飚升，基本上都是銀行金融支持的結果。而就目前國內的情況來說，房地產市場快速上漲原因之一就在于銀行信貸快速擴張，讓大量資金涌入房地產市場。當房地產市場完全是一個投資品市場時，加上這個市場的價格有政府的隱性擔保，那么這個房地產市場的價格肯定是只漲不跌的。在這樣的情況下，由于進入房地產市場的投資風險為零，必然會促使投資者大量涌入。在房地產企業、銀行及投資者一起合力下，導致國內房地產市場的價格飆升。
 3、社會的經濟預期導致房價飆升
居民對房價的“預期”導致當前有效需求增加。由于房價的不斷上漲，消費者對房價上漲產生了強烈的上漲預期，那些原本打算以后買房的居民因為害怕房價上升而提前買房，這使得后期的潛在需求變成了當前的有效需求，這部分消費者的加入，加速了房價上漲。
    4、房地產稅費較重導致房價飆升
房地產開發企業需承擔的稅金，包括城鎮土地使用稅、印花稅、營業稅及附加、土地增加稅等。國家為了控制房價上漲和投資過熱，曾多次增加房地產開發企業的稅金，特別是在06年強調嚴格按照超額累進稅率征收土地增值稅后，房地產開發企業的稅負成本不斷提高，這類稅負最終還是由最下游的消費者即購房人來承擔，從而推動了房價的上漲。
 5、開發商刻意操作。目前，除了容積率外，開發商完全壟斷了所購地塊之上的處置權和定價權，形成市場性壟斷。由于房地產產品的不動性、差異性，在需求一定時，價格競爭的外部壓力較小，房地產開發企業之間價格合謀，一家高價，共同提價，群體漲價。同時，部分開發商還惡意炒作“房價越調越高”的消息，加之近年來房價不斷上漲形勢，購房者因對后市房價看漲，心理恐慌，也只能被迫接受。這種價格壟斷使開發商獲取了巨大超額利潤，并把漲價堂而皇之地歸結為市場機制自然作用的結果。
    6、土地開發建設成本提高導致房價飆升
土地開發建設成本提高。據了解，由于地價飛漲，全國各地“地王”頻現，多次出現樓面地價達到甚至超過周邊商品房價的現象。由此可見，盡管房價取決于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最終會計入房價，最后還是由購房者來承擔。另外，建筑材料價格也在上漲，人工成本、機械使用費的上漲都形成了對房價飆升的推動。