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我國房價飆升的原因分析
[摘 要]隨著房地產市場化改革以及國家一系列政策和制度的出臺，我國房價經歷了快速的向上攀升的階段，近年來房地產市場價格的持續攀升成為社會各界越來越關注的熱點問題。而我國住房市場價格急速走高的原因也是多方面的，認清房價上漲的成因，對于政府加強房地產行業宏觀調控，引導房地產行業健康可持續的發展具有現實意義。
[關鍵詞] 房價攀升，基本認識，制度體系
 一、我國房價的基本原因分析
 我國于1978年拉開房地產市場化改革的帷幕，于1998年加快房地產市場化改革進程，在此過程中，房地產價格快速攀升。房價地價的快速上漲，一方面彰顯了我國房地產業的快速發展，另一方面也引發了諸多社會擔憂。
 為此，國家不斷出臺諸如“國八條”等宏觀調控政策，試圖穩定房價，但收效甚微，甚至出現部分城市房價“越調越高”的現象。就此現象背后的原因，下文會從基本層次和深層次兩方面來解釋。
 從國家統計局的數據來看，2006年第三季度全國70個大中城市新建商品住宅同比上漲6.7%，同比漲幅較高的主要包括：深圳12.3%、北京10.9%、廈門10%、成都8.9%、呼和浩特8.4%和廣州8.3%；下降的城市只有2個城市：上海2.3%、丹東0.1%。與居民收入水平相比房價虛高，已基本上成為我國百姓和政府的共識。國際公認的房價和購買者年收入比例是3～6倍，而我國大致在8～15倍。這與國際比例相差甚遠，節節攀升的房價使大多數居民只能“望房興嘆”。
   （一）中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求
 中國的人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。改革前的三十年中國并未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于建國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發展，特別是市場化之后，每年的開復工總量都在擴大，但仍無法滿足日益增長的需求。當人口增長下降且住房能滿足基本需求時，房價就失去了上漲的壓力，如現在的德國家庭總數少于住房總套數，房價自然也就難以上漲了。
 中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數近幾十年下降了很多，而且目前還在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續大約至少十年。
 中國的城市家庭新增戶數迅速上漲，而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應求現象無法緩解，政策的調控可以平衡一時的供求關系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮壓中的需求膨脹，嚴重的沖擊市場的穩定性。
  （二）全球房價上漲趨勢分析
   房價大幅度上漲不是我國的獨有現象，除了德國、日本外，世界各國的房價都在一路飆升。自1995年以來，美國的房價上漲27%，其中紐約市的房價上漲47%、舊金山上漲70%；澳大利亞、西班牙、瑞典的房價至少也上漲了2/3；而瑞士和英國的房價上漲了2倍；愛爾蘭的房價上漲了3倍。近幾年，美國、英國、澳大利亞、西班牙等國家，平均房價與平均工資、租金的比率已達到創紀錄水平，這意味著目前房價的高估已超過歷次房價波動周期中的高峰時期。分析其中原因，主要是全球經濟快速發展推動的，再加上前些年股市的大幅下挫，近幾年世界上的游資較多，因此，投資者將大量的資金投向了比較安全的房地產行業，這對世界房價的上漲起到了推波助瀾的作用，自然我國房價的上漲也在情理之中。
  （三）房價上漲內在因素分析