一、國(guó)外文獻(xiàn)綜述

聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織先后于1972年、1974年和1977年分別編寫了《項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)則》、《發(fā)展中國(guó)家項(xiàng)目評(píng)價(jià)和規(guī)劃》和《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》等書籍對(duì)發(fā)展中國(guó)家的可行性研究進(jìn)行指導(dǎo)和幫助。1978年，聯(lián)合國(guó)在《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》一書中詳細(xì)地介紹了可行性研究的主要內(nèi)容和研究方法，學(xué)術(shù)界在此基礎(chǔ)上總結(jié)概括出了可行性研究的理論框架，并且得到迅速推廣。1980年，經(jīng)濟(jì)合作和發(fā)展組織(OECD)編寫了《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》，其中提出了一個(gè)評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)一一項(xiàng)目對(duì)國(guó)民收入的貢獻(xiàn)，該書為世界各國(guó)特別是發(fā)展中國(guó)家開展工程項(xiàng)目的可行性研究提供了非常完善的理論指導(dǎo)和實(shí)踐指導(dǎo)。學(xué)術(shù)理論界也對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)防范、項(xiàng)目評(píng)價(jià)和多目標(biāo)決策等領(lǐng)域進(jìn)行了探討和研究。

如美國(guó)的B. Munhonnad在《項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估》一書中就運(yùn)用科學(xué)的研究方法對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)估算和風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了詳盡的探討。

直到20世紀(jì)70年代，可行性研究才正式運(yùn)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域的項(xiàng)目建設(shè)。眾多學(xué)者從房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位選擇、投資的成本和收益、風(fēng)險(xiǎn)分析、防范和決策等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究進(jìn)行了開拓性的探討。

W.Behrens & P.M.Hawranek (1994)認(rèn)為可行性研究作為房地產(chǎn)投資整個(gè)周期的重要階段，為房地產(chǎn)的投資決策提供了非常重要的依據(jù);并且在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中，由于外部環(huán)境和內(nèi)部因素的變化和影響，可行性究是一個(gè)反復(fù)優(yōu)化和論證的過(guò)程。

Arthur.J.Keowr (2002)則研究了房地產(chǎn)可行性分析中的不確定性環(huán)境，他認(rèn)為在分析風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，可以采用概率的分析方法，從而可以測(cè)算出風(fēng)險(xiǎn)的具體大小及其對(duì)項(xiàng)目的影響程度和影響彈性。

Gaglon.E.Greer & Micher.D.Farred (2003)認(rèn)為在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，最重要的是對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析、認(rèn)識(shí)、預(yù)測(cè)和防范。并且他把風(fēng)險(xiǎn)分為三種:(1)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(financial risk), 即在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，由于不同的財(cái)務(wù)管理模式所引起的財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn);(2)可保風(fēng)險(xiǎn)(insurable risk)，即這種風(fēng)險(xiǎn)是可以轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司的，大多數(shù)是由于不以人的志為轉(zhuǎn)移的自然災(zāi)害所導(dǎo)致的;(3)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(business risk)，即由于經(jīng)營(yíng)管理者做出不恰當(dāng)?shù)臎Q策而引起的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是可行性研究中最為重要的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是以通過(guò)可行性研究來(lái)規(guī)避的。

Romualdas，ViktorasZubrecovasb (2009)引進(jìn)了一個(gè)多維度的效率分析模型對(duì)房地產(chǎn)的可行性進(jìn)行分析。這一模型為解決替代項(xiàng)目、品種選擇、投資資源分配、房地產(chǎn)價(jià)值維護(hù)和提高等方面的問(wèn)題提供了很好的思路。

David M Geltner, Normanfiller在們的《商業(yè)房地產(chǎn)投資分析》(2009)一書中，從房地產(chǎn)投資者的角度分析了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，從供給與需求兩方面展開，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期是影響需求的最主要方面，資本市場(chǎng)和土地供給等方面影響著房地產(chǎn)的供給。從投資者角度的分析給房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究提供了很好的依據(jù)。

二、國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述

改革開放以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制不斷深入改革，可行性研究這種方法也逐步傳入我國(guó)，并運(yùn)用于工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)之前的經(jīng)濟(jì)效益分析。在可行性研究方法傳入我國(guó)的同時(shí)，我國(guó)政府為了做好項(xiàng)目開發(fā)之前的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析，避免投資決策失誤所造成的重大損失，提高建設(shè)投資的綜合收益，國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的政策，規(guī)定投資項(xiàng)目必須實(shí)施可行性研究。1981年，國(guó)務(wù)院原計(jì)劃委員會(huì)就明文規(guī)定:所有擴(kuò)建或是新建的大中型投資項(xiàng)目都必須進(jìn)行可行性分析和形成可行性研究報(bào)告，只有在論證可行的基礎(chǔ)上才能立項(xiàng)實(shí)施。1983年，計(jì)委發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，從編制程序、編制內(nèi)容、預(yù)審和復(fù)核等方面來(lái)指導(dǎo)我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，項(xiàng)目的可行性研究起步更加比較晚。過(guò)去，我國(guó)的住房主要是以福利分配為主，房屋的建設(shè)很少考慮效率，從理論上來(lái)分析完全是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，所以房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的理論研究工作更加緩慢。直到20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過(guò)熱，可行性研究才真正開始運(yùn)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域并逐步深入。我國(guó)建設(shè)部2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》由于其主要內(nèi)容和研究方法的全面科學(xué)性，目前是我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析的重要管理辦法。

 對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，國(guó)內(nèi)眾多學(xué)者也從多個(gè)角度對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了研究和探討。

劉洪玉(1996)[6]對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資所面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面、深入、系統(tǒng)的研究，同時(shí)給出了較為簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)度量方法。

梁爽(2001)[7]研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本問(wèn)題，提出了行業(yè)平均法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。

翟富強(qiáng)、翟瑩芳（2003）[8]通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與一般建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的比較與分析，在內(nèi)容與格式統(tǒng)一，提高可行性研究水平等方面提出了一些建議和措施。

何繼志（2003）[9]認(rèn)為前期可行性研究報(bào)告的編制與評(píng)估是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。

崔曉青（2004）[10]在總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的信息特點(diǎn)，討論了管理信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)和數(shù)據(jù)挖掘等計(jì)算機(jī)信息技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用。

巫世峰（2006）[11]闡述了可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)階段中的重要作用，進(jìn)而說(shuō)明可行性研究評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究的必要性和意義，然后提出相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立原則，并利用定性和定量相結(jié)合的方法構(gòu)建出一套較為系統(tǒng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

梅賢(2008)[12]從房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系入手，認(rèn)為房地產(chǎn)在區(qū)位的選擇時(shí)，一定要考慮到城市整體規(guī)劃和布局。