全文字數(shù):5899

 我國房價飆升的原因分析與對策
[摘 要] 近年來，我國房價飆升問題嚴(yán)重，這給國民經(jīng)濟的健康發(fā)展與人民的日常生活帶來一系列問題。本文圍繞房地產(chǎn)市場的運行機制而展開，從各個方面分析了商品房價格的構(gòu)成元素，分析出我國房價飆升的原因，包括住房消費需求量大、壟斷性市場結(jié)構(gòu)的操縱、房屋建筑成本不斷升高、投資性購房增長過快等。并提出了抑制我國房價飆升的對策，以使我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
[關(guān)鍵詞] 房價飆升  宏觀調(diào)控  原因分析  對策
 隨著人們生活水平的提高，我國人均居住條件不斷得到改善。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力相當(dāng)巨大，空間分廣闊，在經(jīng)濟建設(shè)中起著不可忽視的作用。2009年初以來，我國房地產(chǎn)市場逆勢上揚和“量價齊升”，再次成為社會各界高度關(guān)注的焦點問題。市場需求得到集中釋放，在成交量急劇放大的同時，房價同比漲幅由負轉(zhuǎn)正。縱觀房地產(chǎn)市場，在房價已經(jīng)經(jīng)過幾十年穩(wěn)步上漲行情之后，房價飆升到相當(dāng)高度。近幾年來，盡管政府已經(jīng)采取了多種措施來抑制過熱的房地產(chǎn)市場，但效果不是太理想。　　
 房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到繁榮，在改善居住環(huán)境、拉動經(jīng)濟增長以及提升城市面貌方面起了很大的促進作用。但與此同時，我們也看到，房價上漲的速度遠遠超出了一般居民收入的增長速度。一些大中城市的房價收入比在近期的短短幾年內(nèi)迅速超過近十倍。高房價超出了普通居民的購買承受能力，同時對國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和金融市場的良好運行也構(gòu)成了極大的威脅。在房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期后，一些以前房價炒作較高的城市房價開始下降，房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)開始收縮。同時，市場買房的觀望情緒嚴(yán)重，房屋成交量不斷萎縮，房地產(chǎn)空置率大幅上漲。北京、上海、廣州等一線城市這種觀望情緒已經(jīng)蔓延到天津、南京、長沙等二線城市。在2009年末有關(guān)引導(dǎo)住房消費的經(jīng)濟政策的支持下，住房需求重新啟動，導(dǎo)致房價又開始上升。北京、上海、浙江、廣東等地區(qū)住房成交量持續(xù)回升，隨著市場“量價齊升”，以及購房者“買漲不買跌”的心理影響，又進一步推動了住房價格上升。因此，如何使我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展，合理抑制房價飆升，作為政府要采取什么樣的有效對策措施等，都是需要慎重研究的問題。
 本文將通過定性與定量、宏觀與微觀相結(jié)合的方法以及文獻研究法，運用社會心理學(xué)相關(guān)知識，對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的基本特征、商品房價格飆升的原因以及如何調(diào)控房價、穩(wěn)定住房市場的合理性建議進行探討。
 一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本態(tài)勢
 在宏觀經(jīng)濟景氣循環(huán)的四個階段（蕭條、復(fù)蘇、繁榮和衰退）中，經(jīng)濟增長和物價之間依次有“低增長、低物價”、“高增長、低物價”、“高增長、高物價”、“低增長、高物價”四種組合。實際上，房地產(chǎn)業(yè)也有類似的循環(huán)發(fā)展規(guī)律：一般而言，房地產(chǎn)市場的調(diào)整總是以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現(xiàn)所謂“量跌價升”階段；接著價格和成交量雙雙下降，即“量價齊跌”階段；隨著價格的下跌，有效需求開始不斷增加，成交量開始回升，進入“量升價跌”階段；最后隨著經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、成交量的持續(xù)增加，投機需求活躍，進而演化為“量價齊升”階段。從一個階段發(fā)展到另一階段所需的時間主要取決于房地產(chǎn)自身發(fā)展所處的階段和外部環(huán)境的變化。
 1、判斷商品房價格過高的標(biāo)準(zhǔn)
 （1）房價收入比遠高于合理水平。
 聯(lián)合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調(diào)查后認為，一套住房的合理價格應(yīng)在居民年收入的2～3倍，如超過6倍時，大多數(shù)人就會無力購買。而我國房價收入比已高達8∶1，北京、上海、廣東等省份房價收入比均突破10∶1，北京核心區(qū)達到22∶1的高位，已經(jīng)高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。